Вклады частных лиц: проценты по вкладам, новости банков, страхование вкладов
29.04.2016

Ипотека наоборот: платишь не ты, а тебе

Пожилые люди порой сталкиваются с проблемой низких доходов: пенсии хватает не на все нужды, да и обслуживание квартиры требует немалых средств. Именно для такой категории граждан предлагается ввести обратную ипотеку — когда государство покупает у собственника жилье, ежемесячно отчисляя ему платежи. По сути, это альтернатива договору пожизненной ренты.

Министерство финансов России рассматривает возможность использования такого инструмента, как обратная ипотека. Об этом журналистам сообщила первый заместитель министра финансов Татьяна Нестеренко.

«Человек, который имеет имущество и который перестал зарабатывать, может передать это имущество. А государство будет ему платить часть средств в стоимость этого имущества», — рассказала она. Таким образом правительство пытается «найти инструменты, чтобы победить бедность в Российской Федерации».

Механизм обратной ипотеки

Обратная ипотека, как правило, рассчитана на малообеспеченных и пожилых граждан. Механизм ее действия заключается в следующем: банк оценивает недвижимость и определяет сумму кредита, затем каждый месяц перечисляет платеж собственнику. Недвижимость заемщика становится залогом, права собственности на нее переходят государству только после полного погашения кредита.

Если до этого момента собственник умрет, кредит гасится путем продажи его квартиры. Если после продажи осталась какая-то сумма, то ее передают наследникам. Наследники, чтобы не допустить продажи недвижимости, имеют возможность сами выплатить кредитору оставшиеся деньги.

Обратная ипотека для оживления экономики

Есть у обратной ипотеки один, но заметный плюс — такой вид поддержки малообеспеченных граждан стимулирует экономику в целом. Граждане старшего возраста, выходя на пенсию, значительно сокращают свои расходы. К тому же, обслуживание жилья также требует немалых средств.
Использование обратной ипотеки позволяет им сохранять привычный образ жизни: средства, получаемые кредиту, направляются на потребительские расходы, ремонт жилья, медицинские услуги. Дополнительные доходы получает и банковская система.

Обратная ипотека, недостатки

Обратная ипотека имеет существенные недостатки в оценке стоимости недвижимости и определении срока кредитования, от которых зависит сумма займа. Определить достоверно, сколько будет стоить квартира, к примеру, через десять лет, невозможно, и к тому же жилье за это время может обветшать. Поэтому стоимость квартиры при оценке всегда будет занижаться.

Срок кредита определить тоже проблематично, так как, по сути, он зависит от срока дожития заемщика. Чем старше должник, тем выше сумма кредита. Также в процессе погашения займа могут иметь место случаи судебных разбирательств с наследниками.

Обратная ипотека, российский опыт

Ранее Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов запустило обратную ипотеку для пенсионеров, позволяющую пожилым людям получать выплаты под залог недвижимости, в которой они живут. Однако тогда программа не нашла широкого отклика.

АРИЖК запустило обратную ипотеку летом 2011 года. Условия рассчитывались индивидуально, ставка составляла 9% годовых. Агентство выдавало кредиты без участия банков. Заем составляет 60–80% от стоимости заложенной квартиры, чем старше заемщик, тем большую сумму от получит, срок кредита – 10 лет. В среднем, пенсионер по такой схеме мог получать по 20–25 тыс. руб. в месяц.

Квартира переходила АРИЖК только после смерти заемщика, поэтому, когда срок кредита заканчивался, никто не выселял пенсионера — просто прекращались ежемесячные выплаты.

Обратная ипотека, иностранный опыт

Обратная ипотека зародилась в середине 1980-х годов на Западе. Самой эффективной оказалась программа правительства США Home Equity Conversion Mortgages, название которой можно перевести как «превратим наше жилье в наши доходы». Благодаря ей под контролем и гарантиями государства были вовлечены в экономический оборот значительные частные инвестиции. В США в первый год запуска подобной программы было выдано всего 57 займов, в кризисный 2009 г. — более 100 тыс. займов.

Аналогичный механизм существуют во многих зарубежных странах, но со своими особенностями. Например, за границей, как правило, обратная ипотека не рассчитана на малообеспеченных. «Это не способ помочь неимущим гражданам, а способ улучшить благосостояние так называемого среднего класса. Именно представитель среднего класса имеет шанс получить такой кредит в США или Европе, а слабообеспеченные слои населения никогда не получают одобрения на этот вид займа в банке», — пояснил генеральный директор МФО «Мани Фанни» Александр Шустов.

Есть и другие отличия, например, ограничения по возрасту собственника. «Также нужно учесть, что на Западе такой кредит выдается, когда от возраста заемщика до средней продолжительности жизни остается десять лет. Скажем, такой кредит в США обычно получают люди 70-74 лет. И используют его, чтобы оплатить дорогостоящее лечение», — рассказывает Шустов.

Обратная ипотека, мнения экспертов

Такой подход решит многие проблемы, но в борьбе с бедностью вряд ли поможет, считают некоторые эксперты. Так как рассчитана она на не очень широкий круг нуждающихся граждан. «Скорее всего, такая программа будет интересна только одиноким людям, у которых нет родственников, либо совсем неблагополучным слоям населения и широкого распространения не получит» — пояснили порталу Банки.ру руководитель по развитию сделок с недвижимостью Промсвязьбанка Елена Назаренко.

Такой механизм уже существует в России, просто предлагается передать его государству. По сути, обратная ипотека — это альтернатива договору пожизненной ренты. «Если сейчас за престарелыми людьми ухаживают «за квартиру» соседи, социальные работники, то с введением обратной ипотеки эта функция перейдет дополнительно к государству», — отмечает Назаренко.

По закону квартиры без наследников должны отходить государству, но на практике нередко достаются работникам паспортных столов и социальных служб, пояснил заместитель гендиректора АН «АРИН» Владимир Спарак. Запуск обратной ипотеки сократит число мошеннических схем и вытеснит черных риэлторов, уверен он.

За счет обратной ипотеки государство во многом решает свои собственные проблемы. «У государства будет пополняться резерв квартир для социального найма и параллельно будет возможность решить вопрос с обеспечением жильем нуждающихся», — комментирует Назаренко.

Важно законодательно защитить права собственника при обратной ипотеки. «Для успешного запуска программы в России важно детально проработать программу с учетом особенностей российского законодательства», — отметил директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко. По его мнению, гарантом подобных сделок должно выступать государство, а банки могут участвовать в качестве посредников. «При этом банки смогут получать прибыль только в конце срока действия программы, поэтому в данном случае особенно важна поддержка государства», — считает Любименко.

Источник: Средства.ру




Добавить комментарий или вопрос


© 2003 — 2016 Средства
При полном или частичном использовании материалов ссылка на Sredstva: вклады и кредиты России обязательна.
Рейтинг@Mail.ru