Получая жилищный кредит с использованием средств материнского капитала, не стоит забывать, что у вас возникает обязательство выделить доли в купленной квартире членам семьи. Если этого не сделать, то договор ипотеки и купли-продажи квартиры признают недействительными со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Многие банки предоставляют потенциальным ипотечным заемщикам возможность оплатить часть первоначального взноса средствами материнского капитала. Но такая вот на первый взгляд удобная опция и для заемщиков, и для банков может таить в себе риски.
Как пишет газета «Коммерсант», нередко получатели маткапитала «забывают» об обязанности выделить долю членам семьи в приобретенной с использованием маткапитала квартире. Это может повлечь признание сделок по купле-продаже такой недвижимости в дальнейшем недействительными и создать многочисленные проблемы банкирам в случае оформления ипотеки на них.
В связи с этим Ассоциация российских банков обратилась в Минэкономики с предложением создать межведомственную комиссию для разработки поправок, которые решат данную коллизию при использовании средств маткапитала для оплаты ипотеки.
Маткапитал на погашение ипотечного кредита
По закону семьи с двумя и более детьми могут направить средства материнского капитала в том числе на погашение ипотечного кредита на улучшение жилищных условий. Размер маткапитала в 2017 году составляет 453 026 руб. Его размер и остаток этих средств, если семья не полностью распорядилась ими, ежегодно пересматривается с учетом темпа роста инфляции.
Право на получение материнского (семейного) капитала имеют:
- женщина, имеющая гражданство Российской Федерации, родившая (усыновившая) второго, третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года;
- мужчина, имеющий гражданство Российской Федерации, являющийся единственным усыновителем второго или последующих детей, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 года;
- отец (усыновитель) ребенка независимо от наличия гражданства Российской Федерации в случае прекращения права на дополнительные меры государственной поддержки женщины, родившей (усыновившей) детей, вследствие, например, смерти, лишения родительских прав в отношении ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на получение материнского капитала, совершения в отношении своего ребенка (детей) умышленного преступления, относящегося к преступлениям против личности;
- несовершеннолетний ребенок (дети в равных долях) или учащийся по очной форме обучения ребенок (дети) до достижения им (ими) 23-летнего возраста, при прекращении права на дополнительные меры государственной поддержки отца (усыновителя) или женщины, являющейся единственным родителем (усыновителем) в установленных Федеральным законом случаях.
Материнский капитал можно направить на погашение кредита по следующим направлениям:
– на приобретение (строительство) жилья, в том числе кредита (займа), обязательства по которому возникли до рождения сертифицируемого ребенка;
– на рефинансирование кредита: на погашение ранее оформленного кредита (займа) на приобретение (строительство) жилья, при условии, что обязательства по обоим кредитам (займам) возникли до рождения сертифицируемого ребенка;
– на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа) на приобретение (строительство) жилья.
Для начала, кредитор берет в Пенсионном фонде справку об остатке материнского (семейного) капитала (сроком не более 30 дней на момент получения кредита). Потом с этой справкой обращается в банк. Если уже имеется кредит, то средства идет на его погашение, или погашение процентов по нему. Если кредит только планируется получить, то средства будут направлены в счет первоначального взноса. После этого Пенсионный форд РФ перечисляет банку деньги по сертификату.
Согласно статистике ПФР, за десять лет действия программы маткапитала 2,7 млн семей частично или полностью погасили материнским капиталом жилищные кредиты.
Купил недвижимость в ипотеку — выдели доли членам семьи
Обязательным условием использования маткапитала для оплаты ипотеки является нотариальное обязательство выделить доли в купленной квартире членам семьи, которое оформляет обладатель сертификата на материнский капитал.
Выделить доли заемщик (в случае с ипотекой) обязан в течение шести месяцев с момента снятия обременения (то есть с момента погашения ипотеки).
Но зачастую получатель маткапитала не выполняет данное требование. В подобных ситуациях у банка возникает риск признания недействительными договора купли-продажи недвижимости, договора ипотеки, а также лишения его обеспечения по кредиту, отмечают в АРБ.
Ситуация, когда получатели маткапитала не выделяют доли членам семьи, весьма распространена, отмечают эксперты. И причины вполне очевидные, квартиру с одним взрослым собственником легче продать. «Жилье, где доля принадлежит детям, продается в среднем на 30% дольше, чем вариант с единственным собственником»,— отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Обязательная регистрация обязательств по выделению долей членам семьи
Сейчас в едином госреестре недвижимости нет информации о нотариальном обязательстве выделения долей. «Сейчас невозможно узнать, что физлицо давало обязательство по выделению долей. И если человек в ипотеку покупает квартиру на вторичном рынке, то есть риск, что прежний владелец давал обязательство по выделению долей и не выполнил его, в связи с чем сделка купли-продажи может быть признана недействительной, в том числе и ипотечная»,— отмечает исполнительный вице-президент АРБ Лариса Митяшова.
АРБ предлагает внести поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», обязав получателей маткапитала регистрировать свое обязательство по выделению долей членам семьи, если в момент регистрации объекта недвижимости имеется долг по ипотечному кредиту. А также записать, что единственной санкцией за неисполнение нотариального обязательства по выделению долей является возникновение у получателя маткапитала обязанности вернуть деньги опять в Пенсионный фонд, что снимет риск истребования их с банка.
Сейчас выполнение получателем средств маткапитала обязательства по выделению долей членам семьи отслеживает прокуратура. И именно она подает иски в суд о понуждении выделения доли, а в случаях, когда квартиру после погашения кредита решили продать,— о признании сделки недействительной. В прошлом году по данным основаниям сделки купли-продажи были признаны недействительными по иску прокуратуры Верховным судом Республики Татарстстан и Вологодским областным судом. Если в реестре недвижимости будет отражено обязательство о выделении долей, то подобных рисков можно было бы избежать